【CWM50报告】深度分化下的房地产市场：止跌、筑底与重构

摘要：2026年以来，稳楼市政策密集落地，市场出现边际改善迹象。房地产市场整体呈现“跌幅收窄、温和筑底、分化加剧”的特征：一线及核心二线城市依托人口、产业虹吸维持基本面韧性，而多数三四线城市实际上已陷入慢性出清，既少人接盘，也少政策“弹药”。

当前市场的核心矛盾不只是“需求不足”，而是信心不足叠加资产负债表的系统性损伤。居民主动降杠杆、房企被动收缩、银行审慎惜贷，三方螺旋共振，形成典型的“资产负债表衰退”症状。多年政策调控的历史积弊、城镇化进入中后期的结构性拐点、人口老龄化对需求侧的长周期侵蚀——多重因素叠加，决定了本轮调整既非短暂的政策周期，也非等待刺激出清的库存问题，而是一次房地产行业底层逻辑的根本性重构。

四个维度协同施策的方向清晰：需求端因城松绑、降低置业成本；供给端控增量、盘存量；金融端修复民营房企信用渠道；行业端推动“三高”模式向轻资产运营的艰难蜕变。但政策成效的天花板，终究取决于居民收入预期能否实质改善——这是所有政策传导链条的最终节点。